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2019年房地產行業走勢分析(揭秘正確投資方向)

作者:Next 來源:本站 發表時間:2019-1-19 16:44:21 查看:

2018年,房地產行業被焦慮所籠罩。土地流拍、限制降價、去化困難……“活下去”愈發艱難,多元化布局不如預期,房企轉型之路充滿未知數。

時間行進,房地產在憂慮中邁入2019,噤若寒蟬。

1月8日,易居中國CEO丁祖昱試圖穿越行業迷霧。在其“奔向未來”2019丁祖昱評樓市年度發布會上,他提出,隨著增量天花板逼近,2019年地產市場規模將下降10%,高增長模式已不可持續,即使當前貨幣略松,也難解樓市之渴。

“房企不要對短期市場有所僥幸,依舊做最壞的打算,是好的安排。”他說。

新的一年,形勢依然嚴峻。對房地產商來說,2019年,沒有容易二字。

貨幣略松難解樓市之渴

2019年1月4日,中國人民銀行宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點。據報道,此次降準將釋放資金約1.5萬億元,綜合各種因素,凈釋放長期資金約8000億元。降準增加市場流動性,但房地產行業會因此利好嗎?

業內觀點認為,從理論來講,降準增加市場流動性對資金密集型企業將產生積極影響。首先,降準使國內銀行信貸能力增強,有利于房地產再融資;其次,降準將增加貨幣供給,會壓低市場利率。

但放到房地產行業,現實恐怕并非如此。在“房住不炒”的大環境下,丁祖昱認為,即使適度放水,也不會馬上傳導至房地產。“2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大的半年,房地產的調整剛剛開始,不會因為政策變動發生180度的折返。”他說,對短期市場不宜過度樂觀。

過去一年,房企資金面緊張形勢不減。據同策研究院統計,百強房企中2018年1-11月銷售額超過2017年的已達6成以上,預計7成以上百強房企銷售業績超過去年全年。但從財務報表來看,300多家上市房企中,近70家房企營收狀況不甚理想。營收萎縮,企業資金面緊張。

在資金面緊張,“去杠桿”背景下,房企融資成本上升以及融資渠道收窄,融資總額呈下降趨勢,8月以來融資總額下降明顯,而融資成本卻快速上升。具體看來,2018年1-10月,40家上市房企融資總額5063.8億元,相較于去年同期融資金額減少11.88%。

此外,股市下行,或進一步加劇房企資金緊張。同策研究院分析認為,房企融資渠道收窄,資金面收緊,股權質押成為上市房企融資的重要渠道。截止目前,不少規模房企股權質押比例已超過50%。然而當前股市持續快速下行,質押股票一旦跌至警戒線,房企因追加抵押物/現金,該現象致使資金壓力進一步加大。

在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來,現在房企融資困難的局面沒有根本改變,即使在降準下,開發商也很難拿到錢。2019年上半年仍是企業資金壓力最大的時間點,市場下行趨勢仍會延續。

而合碩機構首席分析師郭毅則認為,降準對房地產行業來說,還是能夠獲得一些相應的利好。但對于開發商來說,會面臨比較大的分化局面。強者恒強,頭部房企的融資環境會略微寬松;對中小房企來說,融資形式依然嚴峻。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣表示,隨著降準等政策到來,融資環境肯定會有所改善。但房企短期不會因為此類環境改善而變得樂觀,依然是比較謹慎的,2019年第四季度才會有此類樂觀態勢。

調控“重壓”不減

1月10日,天津土地交易中心發布一份補充公告,取消津濱開(掛)2012-13、14、15、16四宗土地出讓合同中約定的“該地塊租賃型住宅建成后不可出售,僅允許出租”條款,也就是過去土地出讓中的租賃型住宅可以銷售。

消息一出,被解讀為“調控大松綁的信號”、“房地產調控最震撼的一次松綁”。

中原地產研究中心統計數據顯示,截止日前,全國已經有超過10個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。合計供應的出租房用地接近600萬平米,按照60平米一套平均計算,大約供應出租房10萬套。

這不是第一次因地方政策微調而引起轟動。此前,杭州“接力貸”陷入輿論風口,業內專家認為,接力貸會鼓勵子女用老人的貸款資格,享受首套房待遇或者依然可以貸款,從而在事實上繞開限貸政策。回溯至去年12月份,山東菏澤宣布取消新購住房限制轉讓措施,被認為是2018年樓市政策放松的第一槍。

但地方政策微調背后,“遏制房價上漲”的力度并未放松,地產開發商依然負重前行。

2018年7月,中央政治局會議提出“遏制房價上漲”,定調比以往更高。同時“去杠桿”進入“穩杠桿”階段,在定向寬松穩經濟的背景下,阻止資金流向房地產。

2018年12月,中央經濟工作會議提出,要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系。

調控之下,“穩”是可預測的趨勢,地方性松動并不能直接給開發商帶來春天。“未來核心城市仍然會繼續調控,穩住市場下行趨勢。政策面可能會有局部小幅的定向寬松,但調控的大基調不變。”張宏偉認為。

關于調控是否會放松,丁祖昱認為2019年一季度將迎來部分限制性政策放寬。就目前情況而言,很多城市開發商的銷售價達不到限價的水平,可以不用再限價;個別城市有必要放松限購政策,支持首套置業的群體。但政策寬松,并不意味市場就馬上回暖。

在郭毅看來,“因城施策,分類調控”的基礎是保持房地產市場平穩健康發展。雖然房地產調控政策在一些城市出現小幅度松綁,但不可能繼續將房地產作為拉動經濟的核心支柱。從全國各個城市來講,市場保持相對穩定的成交和價格走勢是可預期的現實。

此外,郭毅建議,開發商如果庫存積壓嚴重,可在非核心城市進行去庫存工作。但在消費能力較好的核心城市,可以更好地去追求利潤空間。房企應對自身業務布局進行全新調整,從地方納稅、財政情況、居民消費實力等多元角度來衡量城市發展的潛力。

多元化布局“悖論”

行業“白銀時代”,調控重壓不減,融資渠道不斷收緊,房企迫切需要尋找新的利潤增長點。此外,社會需求發生變化,一些企業主動拓展業務范圍,針對多元化發展方面進行集團戰略升級。2018年,越來越多的房企加入到更名浪潮中,包括奧園、保利、合景泰富、龍湖、朗詩等都走上了“去地產化”的道路。

當前房企多元化布局主要涉及四大板塊,包括地產開發+,地產上下游,存量管理以及其他業務,涵蓋20個業務方向。目前情況來看,房企多選擇與地產開發相關的延伸領域,為住宅提供增值,比如養老地產、文旅地產、產業地產等;也有與地產開發相關領域,布局自身熟悉或擅長的領域,如代建、物業管理、互聯網家裝等。

2018年11月5日,富力地產在海南注冊成立富力文化旅游發展公司。繼保利、碧桂園、融創之后,又一大型房企布局文旅產業。據不完全統計,國內排名前30位的地產公司中,已有18家將涉足文旅產業。

在奧園文旅集團總裁程耀看來,文旅是一個低杠桿、自持型持續經營的產業,項目前期投入大,且開發周期長。一個項目沒有三五年沉淀,根本做不出來。“可能一些企業都在做同一個類型或主題的文旅項目,但誰能快速定型、快速打出知名度、快速布局,其他企業就很難趕超。”他說。

但同時,文旅的高利潤率和持續現金流價值不斷吸引開發商進入。據程耀透露,良好的文旅企業毛利率一般達到50%以上,較高的能達到70%以上。單個項目前期‘選址、定位、投控’把握精準,一般回收期都能控制在三到五年左右。一旦開始盈利,每年每個項目所產生的現金流將是源源不斷的。

縱然如此,房企多元化仍面對多個難題。克而瑞研究表明,部分多元化業務對房企來說相對陌生,缺少運營經驗和產業資源的房企貿然進場可能會承受巨大風險。此外,地產開發的高周轉快擴張的運營方式難以在多元業務中推廣,如何異地復制也是多元業務擴張的難題之一。

“多元化布局其實是個悖論。”郭毅說,如果是拋棄房地產行業盲目多元化,很可能會面臨更多的市場風險。投資半徑加大,加上面對非專業領域,房企可能對整體的經營局面難以有效把握。

或許正如丁祖昱所說:“2019年房企將回歸產品競爭的本質。”在市場趨冷、消費回歸理性、行業整合加劇的大背景下,房企不應在裝修、景觀、綠化等方面進行產品簡配,而更應該堅持產品品質的發展及提升。只有不斷強化產品力并打造自身品牌優勢,才能在日趨激烈的市場競爭中占得先機。

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